在我的印象中，大约是从2015年开始，“人性化”“智能社区”等这类词语开始进入了郑州的房地产市场，于是，更多的本土企业的越来越多的项目上开始出现了入户挂钩、智能家居、玄关应急手电、USB插座等一系列附加值系统。

　　而这些附加值系统的来源均指向一家企业——万科，我也曾一度认为，如今住宅的创新也就大概如此了——入户多个挂钩，开门指纹密码，打开智能家居，雾霾有新风系统……

　　这其中，他们一共总结了关于房地产开发的22条肺腑之言。这“22条军规”不仅可以作为房地产从业者的“产品设计教科书”，还可以作为普通购房者的“购房参考读物”。

　　更为难能可贵的是，这本不是某位教授俯首案边，闭门造车，而是奋斗在地产一线的从业者们“先做后说，边做边说”的实践总结报告。

　　笔者从这22条军规中挑出了一些值得我们去学习、去为之称赞的地方，让我们一起来看看，如今的住宅已经进化到什么程度了。

　　“我们尊重业主的资源，采用全资源设计理念，社区里每一平方米、每一立方米的定位和设计，都经过仔细推敲，不浪费资源。”

　　单单看这句话，发现如此的空洞和缺乏实际意义，你自己品味这句话落地后的细节，你会不由自主的为之鼓掌。

　　当我们购房时，总会问置业顾问，这房子层高多少，置业顾问总会回答，高层层高都是2.9m，然后你放心的点点头。

　　如果你买了预装中央空调的高端社区，一进门就看见原本就有些局促的层高下，中央空调出风口还占了20公分；

　　而万科，通过图纸设计、施工工艺、新材料运用等多个方面为业主解决住宅净高标准化，最大程度的实现净高的每一立方米都得到充分利用。

　　有多少好的社区景观也只是好看的社区景观，一个个看起来郁郁葱葱，美轮美奂，但是仔细一想，这些景观其实除了能看看之外，并无卵用。

　　万科分段需求景观体系——将老人活动区、分阶儿童娱乐区、综合活动区、健身区等多个功能区域融合在整个社区景观体系中，又通过绿植绿化一一区隔，形成全年龄、多主题、分阶段的参与性景观体系。

　　诸如此类的落地细节还有很多很多，笔者在此就不一一列举，这些落地细节存在的最大意义就是——将室内空间和社区空间都充分利用，绝不浪费业主用血汗钱买来的每一平方、每一寸土地。

　　“这栋楼位于我们小区的中心位置，是我们整个社区的楼王，是我们整个小区景观最好的楼栋，这栋楼上的户型也都是两梯两户的大平层，价格肯定会高一些”，诸如此类，balabala……

　　而万科在杭州的多个楼盘，主动放弃“楼王”的规划设计理念，把整个社区景观最好的位置拿出来，做公共观景平台等业主空间。

　　整个社区因为没有楼王的阻隔，社区景观体系得到完美的延伸，形成完整的有机整体，整个社区的景观连贯性和延展性得到充分释放，形成一完整的景观组团。

　　在郑州，绝大多数开发商还在寡廉鲜耻的规划楼王、次楼王去满足溢价需求，甚至不惜去侵占社区绿地去满足洋房高溢价（郑州万科也需要杭州万科学习），当我看到杭州万科为了整体景观而放弃一栋楼，我已不知该如何吐槽。

　　“我们重视社区景观的功能属性，倡导运动健康的生活方式。将在每个社区内为业主提供室内外交流空间（业主客厅、景观活动场地等），让您和家人拥有丰富、有序的户外活动环境。”

　　又是一段充满人文关怀的一句话，如果让我翻译成大白话就是——出来，走出来，万科通过社区内部空间的功能规划，将端坐在沙发上看电视扣手机的业主拉出屋门，去体验风轻云淡、邻里交流的社区生活。

　　当郑州大多数的开发商还在绞尽脑汁，拼了命的去算计侵占社区的每一寸绿地，通过私人院落的赠送，以便提升单户溢价能力；

　　杭州万科早已经将你们远远的甩在身后，开始思考如何让渡出更多更大的公共空间，以便提供给全体业主更多功能的社区公共配套，将更多的业主拉下楼，让他们在一起交流、一起晨跑、一起遛狗、一起玩耍，一起种菜浇水，一起回到那个张家李家、邻里和睦的大院子。

　　“我们鼓励社区自治，让《邻里公约》在每一个万科社区落地，形成业主间良好的信任和互助氛围，推动建立社团、社群，让社区更有活力。”

　　我们提到了万科通过社区公共空间的功能吸引，将更多的万科业主拉下楼，参与到社区氛围中，如果说，这一举动是万科社区为氛围塑造提供的硬性服务。

　　2016年4月16日，万科·杭宸引入社区合伙人计划，组建了「火柴社」，让业主成为社区合伙人，探索「我为社区志愿服务100个小时，同时享受其他志愿者为社区服务9900个小时」的社区文化营造模式。

　　“社区合伙人”无偿为社区提供社区服务100小时，如在图书馆担任图书管理员，如在社区户外客厅担任咖啡师等。同时“社区合伙人”还可享受9900小时的，由其他社区合伙人提供的各类专业的服务，如法律咨询、幼教、烘焙培训等。

　　当我们还在纠结于物业费的多少、物业服务的优劣，万科再一次把众人甩在身后，开始从共享经济的角度探索新的社区文明，我们看到了万科以一己之力把越来越多人拉入社区，大家一起通过社区自治和邻里公约去抵抗冷漠的社区邻里关系。

　　“我们秉承阳光透明的原则，提供妥帖的销售服务，并在营销推广中，坚持使用真实客观的物料，提前告知红线内外不利因素。”

　　从万科进入郑州开始，“阳光宣言”这个东西也第一次进入郑州人民的视线中，于是郑州大街小巷的楼盘都开始在售楼部的某个隐秘角落里张贴上一张所谓的“阳光宣言”，而置业顾问也都秉承着“你不问、我不说、你问了、我少说”的基本原则。

　　但是，关于“阳光透明”的真谛，大家也都心照不宣的选择遗忘，譬如样板间的真实尺度，譬如样板间家具的真实尺度，譬如区域沙盘的真实比例……

　　杭州万科所有楼盘，在样板间展示中，家具尺寸按照1:1的真实尺度展示，卧室的床严格按照1.8m、1.5m的真实比例呈现，避免虚假空间的错觉；

　　郑州某些楼盘的开发商、营销口大爷们，快去看看你们样板间里1.5m，甚至1.3m的双人床，再去看看你们那张已经偷掉两条市政主干道的区位图，不知道你们舔着脸、喷着唾沫星子给业主介绍户型和区位时是否会感到一丝丝羞臊呢？

　　“我们致力于项目周边城市界面的提升及邻里社区公共空间的打造，争取代建周边的公园、河道及公共空间，为创造社区的美好而努力。”

　　我曾在《》一文中提及到，郑州的开发商为了某一个项目拆掉了苏式厂房、拆掉了百年民居、拆掉了有关老郑州的一切，拔地而起一栋栋毫无特色、处处维权的百米高层。

　　而在杭州，在万科良渚文化村，万科在一片已成废墟的山体工业矿坑陈迹上，秉承“回归土地本源”的主旨，设计了万科良渚矿坑探险公园，在保存陈迹的基础上，为城市提供了一的公共娱乐空间，用时尚环保的方式演绎后工业文明风尚。

　　方圆经纬的开发商大爷，快去看看吧，一段50年的郑州历史，正趴在你们拆除的国棉四厂废墟上哭呢。

　　十年前，万科进入杭州，在已被绿城“富养”多年的杭州人眼中，万科简直就是个土包子，屌丝盘，万科在杭州水土不服已多年。

　　在这本书里有杭州万科所作出的所有实践，有住宅工业化、PC工业技术的产品进化尝试，有乐高低密产品关于排布方式的研究，有对于中国传统“里巷坊”设计理念的探索，有基于互联网的睿服务，有关于社区商业的“最后一公里”落地，有关于社区教育中心对全龄全时教育的创新探索……

　　更有关于精装修和人性化设计的思考与实践，譬如户内静音门锁、玄关旋转鞋架、厨房拉篮系统、抽拉功能龙头、卫浴柜U型抽屉、无影灯壁柜……

　　其中如今在郑州已经烂大街的智能家居、入户挂钩、新风系统、USB插头等也包括于此，郑州的诸位开发商大爷所选取的这部分人性化配套的所有成本加起来，千元足矣，我们中原人果然足够机灵，足够投机取巧。

　　杭州万科已经将关于地产开发的十年真谛全部交付与你，而我们只学了点滴皮毛，至于原因，大概是因为郑州人傻钱多。